[多項選擇題] 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照出讓合同約定的土地用途和開發期限開發土地，滿2年未開發的，可以無償收回使用權，但下列哪些情況可以除外？（）

A．近郊沒有及時到位造成遲延的

B．因不可抗力造成遲延的

C．政府及其有關部門的行為造成遲延的

D．必需的前期工作造成遲延的

E．開發企業因沒有營業執照造成遲延的

B, C, E

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十五條：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。