基本解釋

　　租價比是不動產投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。2010年3月29日，中華人民共和國國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數據報告中，首次提到“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國內熱點城市的住宅市場已經出現了比較嚴重的泡沫。

詳細解釋

 　　概念

　　2009年全國監測城市地價水平值

　　租價比是不動產投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區的房價存在泡沫，如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。2010年3月29日，中華人民共和國國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數據報告中，首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，中國國內熱點城市的住宅市場已經出現了比較嚴重的房產泡沫。

　　數據

　　2009年重點監測區域不同用途地價水平值

　　國土部中國土地規劃研究院地價所所長趙松介紹，國土部以全國城市地價動態監測系統為基礎，持續跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業租價比的變化趨勢顯示，近五年(2005—2010年)來，由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業物業租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度，其中住宅物業自2008年以后，重點監控城市便開始逐漸出現泡沫的傾向，直至歷經2009年的瘋漲之后，泡沫全面蔓延至所有重點監控城市。

　　據統計，從2005年到2009年，北京居住物業租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看，在國土部選取的2009年六個樣本城市中，其住宅租價比均低于下調后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

　　繼2009年6月首度公布地價房價占比之后，國土部本次再度公布了2009年同時點地價房價比均值，即傳統意義上的地價房價占比。報告顯示，中國重點監測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%，基本處于正常市場區間內，而這一數字在2009年7月首度公布時為23.2%。

　　在可獲取有效數據的28個城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廣州等共計14個城市居住地價房價比高于商業地價房價比。

　　解析

　　《中國城市地價狀況2009》中公布的是同時點地價房價比，旨在反映當前市場上的地價水平占房價水平的比例關系。如果從開發商的房價成本構成角度分析，還會有較大差異。從購置土地到開發商品房上市，其間通常會有3年左右的開發時間，而這一期間，如果土地市場價格走勢上漲，那這種上漲帶來的地價增值就有可能轉化為開發商的利潤，即使考慮了地價款的利息支出，得出的地價房價比也會更低些。

　　按照一般規律，商業不動產價值中土地價值的比例應該更高。而中國目前(2010年)的居住地價與商業地價的差距并不大，商業用地地價房價比低于居住用地地價房價比。這種反常現象說明，現階段，中國住宅市場化程度較商業物業市場化程度更高。

　　影響

　　金融與稅收政策的調整將作用于房地產市場，并直接影響地價走勢

　　首先，2009年，宏觀經濟在各項調控措施作用下已經逐步回暖，2010年國家在宏觀調控方面的各項措施預期有所調整，這將對土地及房地產開發的金融環境、供求關系產生直接影響，并進而影響地價走勢;其次，2009年全國各主要城市普遍出現了房價、地價過快上漲的局面，對此，國家必將進一步研究制訂抑制地價、房價過快上漲的政策措施。

　　2009年下半年國土資源部發布《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實預防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發生，提高土地利用效率;五部委聯合公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年;國務院常務會議決定：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

　　一線城市居住地價增長將趨于平穩，須防止二、三線城市地價跟風上漲

　　總體來看，2009年地價上漲幅度較大的主要是一線經濟較發達的城市和東部沿海地區市場經濟較活躍的城市。隨著這些城市的地價達到一定水平，其用地成本已經大幅增加，受土地成本輻射效應影響，部分用地和開發需求必將轉向二、三線城市。同時，隨著我國城鎮化步伐加快，中小城市對住房用地需求會持續增大，首套購房優惠政策的持續實施落實、剛性購房需求的釋放，將刺激二、三線城市房價的增長，從而激發城市居住地價的上漲。但是，二、三線城市的經濟環境、基礎設施狀況、產業聚集程度等必然存在一定的差距，其市場需求彈性往往受到很多限制，因此必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲。

　　隨著宏觀經濟逐步向好，工業用地需求有所上升，應密切關注工業用地價格變化趨勢

　　2009年GDP增長達到8.7%，其中第二產業增加值達到546320.04萬億元，比上年增加9.4%，隨著宏觀經濟逐步向好，多數地區正在逐步進行產業轉型。2009年年末閉幕的中央經濟工作會議強調提高宏觀調控水平，保持經濟平穩較快發展，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節奏、重點。國家政策對宏觀經濟已提出明確導向，隨著經濟形式的好轉和四萬億投資及其后續效應的持續作用，以及工業用地最低價實施政策的調整，預計2010年工業用地需求將會增加，在滿足用地供應的同時，應關注工業用地價格的變化，制訂實施差別化的工業用地價格政策。